Come costruire un piano di controllo per i propri immobili

Prendiamo come esempio un'impresa di carpenteria metallica con tre capannoni e un edificio per uffici. Il controllo elettrico arriva quando scrive il gestore di rete. Gli estintori li verifica la ditta che li ha forniti. Del riscaldamento si occupa il tecnico di servizio, dei portoni non si occupa nessuno in modo davvero preciso, e per le docce dello spogliatoio nessuno ha mai pensato a un obbligo. Ogni controllo, preso singolarmente, è regolato, in qualche modo. Una visione d'insieme non ce l'ha nessuno.

Un piano di controllo cambia le cose. Non è altro che un elenco completo: quale impianto, quale obbligo, quale intervallo, chi controlla, quando è stato fatto l'ultima volta, quando sarà il prossimo controllo. Sembra semplice, e lo è — se si procede nell'ordine giusto.

Questo articolo illustra in cinque passi come passare dall'elenco degli impianti all'elenco delle scadenze.

Passo 1: rilevare il parco impianti

Un piano di controllo non parte dagli obblighi, ma dagli impianti. Chi parte dagli obblighi controlla ciò che conosce e trascura ciò che non conosce.

Partite quindi dall'edificio: immobile, edificio, piano, locale, impianto. Un giro di ispezione con planimetria e telefono porta alla luce ciò che non compare in nessun elenco. Prestate particolare attenzione a questi gruppi:

• Elettricità: quadro generale e sottoquadri, fotovoltaico, stazioni di ricarica, protezione contro i fulmini
• Calore: impianti di combustione a olio e a gas, serbatoi, pompe di calore
• Protezione antincendio: porte e portoni tagliafuoco, estintori portatili, postazioni antincendio, impianto di rilevazione incendi, illuminazione di sicurezza
• Tecnica degli edifici: ventilazione, impianti frigoriferi, ascensori, acqua calda e docce
• Attrezzature di lavoro: portoni, scale, scaffali, carrelli elevatori, gru, piattaforme elevatrici
• Involucro edilizio: tetto, dispositivi anticaduta, punti di ancoraggio

Ogni impianto riceve una denominazione univoca e un'ubicazione. «Portone 3, capannone 2, area di consegna» è univoco; «il portone grande» no.

Passo 2: assegnare a ogni impianto i suoi obblighi

Gli obblighi di controllo derivano da più fonti: dal diritto federale, dal diritto cantonale, dalle prescrizioni antincendio dell'VKF, dalle indicazioni del costruttore e dai contratti con assicurazioni o fornitori di servizi. Per la maggior parte degli impianti esiste una base determinante. Alcuni esempi:

Impianto	Base	Intervallo
Installazione elettrica	NIV art. 36 e allegato	da 1 a 20 anni a seconda dell'utilizzo, ad esempio 5 anni per i locali di esercizio dell'industria e della grande azienda artigianale
Impianto di combustione a olio	Ordinanza contro l'inquinamento atmosferico art. 13	misurazione delle emissioni di regola ogni 2 anni; impianti a gas fino a 1 MW ogni 4 anni
Serbatoio soggetto ad autorizzazione	Ordinanza sulla protezione delle acque art. 32a	controllo visivo esterno ogni 10 anni
Estintori portatili	Direttiva VKF 18-15	manutenzione secondo le indicazioni del costruttore
Impianto di rilevazione incendi	Direttiva VKF 20-15	periodico, cadenza secondo tipo, dimensioni e utilizzo
Attrezzature di lavoro come portoni, scale, carrelli elevatori	OPI art. 32b	secondo le indicazioni del costruttore, manutenzione documentata

La tabella è un estratto. Per due ambiti trovate maggiori informazioni negli articoli sul controllo elettrico secondo la NIV e sulla protezione antincendio in azienda.

Due cose saltano all'occhio. Primo, molte prescrizioni non indicano un numero fisso, ma «periodico» o «secondo le indicazioni del costruttore». In tal caso l'intervallo concreto tratto dalle istruzioni per l'uso, dal contratto di manutenzione o dalla condizione imposta dall'autorità va inserito nel piano, indicandone la provenienza. Secondo, i Cantoni regolano molto autonomamente, dal controllo degli impianti di combustione fino allo spazzacamino. L'esecuzione dell'ordinanza contro l'inquinamento atmosferico spetta ad esempio ai Cantoni; intervallo e organo di controllo possono quindi variare a seconda della sede.

Passo 3: definire l'intervallo e la prossima scadenza

La prossima scadenza risulta dall'ultima esecuzione e dall'intervallo. Per questo serve, per ogni impianto, la data dell'ultimo controllo — ricavata dall'ultimo verbale, dal rapporto di sicurezza o dalla targhetta sull'apparecchio.

Tre regole evitano errori tipici:

• Non tirare a indovinare: se l'ultima data è sconosciuta, il controllo è in scadenza — adesso. Una data stimata genera una scadenza che nessuno sa motivare.
• Contare dall'esecuzione: la scadenza successiva decorre dal giorno in cui il controllo è stato effettivamente eseguito, non da quello in cui era previsto.
• Lasciare visibili le scadenze mancate: se un controllo viene eseguito in ritardo, la lacuna resta nello storico. Un piano che salta in silenzio le scadenze mancate crea proprio la lacuna che in caso di danno nessuno è più in grado di spiegare.

Pianificate inoltre un margine di anticipo. Per un controllo elettrico servono mesi per offerta, controllo ed eliminazione dei difetti; per un controllo visivo delle porte tagliafuoco un'ora.

Passo 4: definire le responsabilità

A ogni obbligo sono associati tre ruoli: chi ordina il controllo? Chi lo accompagna sul posto? Chi lo esegue? Spesso si tratta di tre persone o ditte diverse, e spesso è noto solo il terzo.

Per i controlli esterni annotate la ditta e il contratto. Laddove la legge lo richiede, prestate attenzione all'indipendenza: il controllo elettrico periodico non può essere eseguito da chi ha lavorato sull'installazione (NIV art. 31). E per i controlli interni stabilite chi li esegue e chi lo sostituisce in caso di assenza.

Verificate nei contratti di manutenzione esistenti che cosa coprono effettivamente. Un contratto per la «protezione antincendio» può comprendere gli estintori, ma non le porte tagliafuoco. E un contratto di servizio per il riscaldamento non sostituisce il controllo degli impianti di combustione secondo l'ordinanza contro l'inquinamento atmosferico: questo è sorvegliato dall'autorità, che lo esegue direttamente o lo fa eseguire.

Passo 5: eseguire, documentare, aggiornare

Un piano di controllo resta vivo solo se viene aggiornato a ogni controllo:

1. Dopo il controllo archiviare il verbale presso l'impianto, non in una pila di carte.
2. Registrare subito come ordine i difetti riscontrati e documentare anche la loro eliminazione.
3. Inserire la data di esecuzione; da essa risulta la prossima scadenza.
4. Una volta all'anno rivedere l'intero piano: nuovi impianti, impianti messi fuori servizio, prescrizioni modificate, nuovi contratti.

Regola da ricordare: prima il parco impianti, poi gli obblighi, poi le scadenze. Un piano di controllo è completo quando vi compare ogni impianto — non quando vi compare ogni obbligo noto.

Questo articolo costituisce un'informazione generale e non una consulenza legale. Nel singolo caso valgono le prescrizioni del Cantone e le disposizioni del servizio competente.

Come Fristo vi aiuta

Per la Svizzera Fristo fornisce 35 modelli di controllo con base giuridica, intervallo e fonte e, per gli impianti registrati, propone quelli adatti — come suggerimento, non come parere giuridico. Una scadenza viene creata solo quando avete confermato che il modello vale per la vostra azienda, e la scadenza risulta dalla data dell'ultimo controllo, che inserite al momento dell'adozione. Poi ogni scadenza decorre dall'esecuzione effettiva, le scadenze mancate restano visibili e l'asse annuale mostra in quale mese si concentrano i controlli.

Fonti

• Ordinanza sugli impianti elettrici a bassa tensione (OIBT), RS 734.27, art. 31, 36 e allegato — Cancelleria federale, Fedlex: fedlex.admin.ch/eli/cc/2002/22/de
• Ordinanza contro l'inquinamento atmosferico (OIAt), RS 814.318.142.1, art. 13 — Cancelleria federale, Fedlex: fedlex.admin.ch/eli/cc/1986/208_208_208/de
• Ordinanza sulla protezione delle acque (OPAc), RS 814.201, art. 32a — Cancelleria federale, Fedlex: fedlex.admin.ch/eli/cc/1998/2863_2863_2863/de
• Ordinanza sulla prevenzione degli infortuni e delle malattie professionali (OPI), RS 832.30, art. 32b — Cancelleria federale, Fedlex: fedlex.admin.ch/eli/cc/1983/1968_1968_1968/de
• Direttive antincendio 18-15 «Impianti di estinzione» e 20-15 «Impianti di rilevazione incendi» — Associazione degli istituti cantonali di assicurazione antincendio VKF: bsvonline.ch