Werkeigentümerhaftung: warum im Schadenfall der Nachweis zählt

Ein Freitagnachmittag an der Anlieferung. Das Sektionaltor senkt sich, obwohl der Lieferwagen noch darunter steht; die Sicherheitseinrichtung hat nicht angesprochen. Der Fahrer wird an der Schulter verletzt, das Fahrzeug beschädigt. Zwei Wochen später kommt ein Brief seiner Versicherung mit drei Fragen: Wann wurde das Tor zuletzt geprüft? Von wem? Gibt es ein Protokoll?

Die Antworten existieren irgendwo — im Kopf des Hauswarts, in einem Ordner, bei der Torfirma. Ob sie rechtzeitig und vollständig auf den Tisch kommen, entscheidet darüber, wie gut der Betrieb seine Lage erklären kann.

Dieser Beitrag erklärt in Grundzügen, was die Werkeigentümerhaftung nach dem Obligationenrecht ist, warum dabei der Unterhalt und sein Beleg eine grosse Rolle spielen und was ein brauchbarer Nachweis enthält. Er ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.

Was die Werkeigentümerhaftung ist

Artikel 58 des Obligationenrechts (OR) lautet in Absatz 1: „Der Eigentümer eines Gebäudes oder eines andern Werkes hat den Schaden zu ersetzen, den diese infolge von fehlerhafter Anlage oder Herstellung oder von mangelhafter Unterhaltung verursachen.“

Als Werk gelten nach der Beratungsstelle für Unfallverhütung (BFU) fest installierte, künstlich hergestellte Anlagen, die mit dem Boden verbunden sind — etwa Strassen und Gebäude. Ein Werk gilt als mangelhaft, wenn es für den vorgesehenen Gebrauch nicht genügend sicher ist. Das Gesetz nennt drei Ursachen:

• fehlerhafte Anlage: Das Werk wurde von Anfang an falsch geplant.
• fehlerhafte Herstellung: Beim Bau sind Fehler passiert.
• mangelhafter Unterhalt: Das Werk wurde nicht ausreichend gewartet oder instand gehalten.

Die Haftung ist streng. Sie greift nach der BFU auch dann, wenn die Eigentümerin oder den Eigentümer kein Verschulden trifft. Der Unterschied zeigt sich im Vergleich mit Artikel 55 OR: Dort haftet ein Geschäftsherr für seine Hilfspersonen nur, wenn er nicht nachweist, dass er alle gebotene Sorgfalt angewendet hat. Einen solchen Entlastungsbeweis sieht Artikel 58 nicht vor. Auch ein Schild „Benützung auf eigene Gefahr“ schliesst die Werkeigentümerhaftung nach der BFU nicht aus.

Warum der Beleg trotzdem zählt

Wenn es auf das Verschulden nicht ankommt, wozu dann Protokolle? Weil die Frage lautet, ob das Werk mangelhaft war. Beim Unterhalt wird nach der BFU geprüft, ob der Unfall mit technisch oder finanziell zumutbaren Massnahmen hätte verhindert werden können. Die BFU nennt als Beispiel ausdrücklich, bei bestehenden Werken periodisch Inspektionen durchzuführen und zu dokumentieren sowie notwendige Wartungs- und Reparaturarbeiten vorzunehmen.

Ein Beleg kann deshalb in drei Richtungen wichtig werden:

1. Zur Frage des Unterhalts: Ein Protokoll zeigt, was wann geprüft wurde und was dabei herauskam. Ohne Protokoll bleibt nur die Erinnerung einzelner Personen.
2. Für den Rückgriff: Artikel 58 Absatz 2 OR behält dem Eigentümer den Rückgriff auf andere vor, die ihm für den Schaden verantwortlich sind — etwa eine Firma, die den Unterhalt vertraglich übernommen hat. Dafür braucht es den Vertrag und den Nachweis, was sie hätte tun sollen und was sie getan hat.
3. Gegenüber Behörden: Mehrere Vorschriften verlangen die Dokumentation ausdrücklich. Die Verordnung über die Verhütung von Unfällen und Berufskrankheiten schreibt vor, dass die Instandhaltung von Arbeitsmitteln zu dokumentieren ist (VUV Art. 32b). Die Brandschutzrichtlinie 12-15 der VKF verlangt, Kontrollen und Wartungen von Brandschutzeinrichtungen schriftlich zu dokumentieren.

Wie lange Belege wichtig bleiben

Eine allgemeine Aufbewahrungsfrist für Prüfprotokolle nennt das Obligationenrecht nicht. Einen Anhaltspunkt geben die Verjährungsfristen für Schadenersatz aus unerlaubter Handlung in Artikel 60 OR: drei Jahre ab Kenntnis von Schaden und ersatzpflichtiger Person, jedenfalls aber zehn Jahre ab dem schädigenden Verhalten. Bei Tötung oder Körperverletzung beträgt die absolute Frist zwanzig Jahre.

Einzelne Vorschriften sind noch deutlicher. Die Niederspannungs-Installationsverordnung verlangt, die technischen Unterlagen einer elektrischen Installation während ihrer ganzen Lebensdauer aufzubewahren (NIV Art. 5). Die Brandschutzrichtlinie 11-15 verlangt, die Dokumente zum Brandschutz bis zum abgeschlossenen Rückbau einer Baute aufzubewahren. Ein Prüfprotokoll gehört also nicht nach fünf Jahren ins Altpapier.

Was ein brauchbarer Nachweis enthält

Ein Nachweis ist mehr als eine Rechnung mit dem Vermerk „Wartung Tor“. Er beantwortet sechs Fragen:

Frage	Beispiel
Welche Anlage?	Sektionaltor Anlieferung, Nummer T-03, Halle 2
Was wurde geprüft?	Sicherheitseinrichtungen, Notentriegelung, Federn, Laufschienen
Wann?	Datum der Durchführung, nicht der Rechnung
Von wem?	Firma, Name der prüfenden Person
Mit welchem Ergebnis?	in Ordnung oder festgestellte Mängel
Was geschah mit den Mängeln?	Auftrag, behoben am, von wem

Die Angaben im Beispiel sind erfunden. Genauso wichtig wie das, was erledigt ist, ist das, was fehlt. Ein Nachweis, der überfällige Prüfungen weglässt, sieht vollständig aus und ist es nicht — und genau diese Lücke kommt im Schadenfall ohnehin ans Licht.

Typische Lücken

• Geprüft, aber nicht aufgeschrieben: Die Leiter wurde angeschaut, das Tor getestet — ein Protokoll gibt es nicht.
• Der Beleg liegt bei der Firma: Der Servicebericht ist im Portal des Dienstleisters, nicht im Betrieb.
• Mangel festgestellt, Behebung offen: Das Protokoll nennt einen Mangel, aber niemand kann zeigen, dass er behoben wurde.
• Anlage fehlt im Verzeichnis: Was nicht erfasst ist, bekommt keinen Termin. Wie Sie jede Anlage mit ihren Pflichten erfassen, zeigt der Beitrag Einen Prüfplan für die eigenen Liegenschaften aufbauen.
• Nachträglich ergänzt: Ein Protokoll, das erst nach dem Unfall geschrieben wird, belegt nicht den Zustand davor.

Merksatz: Im Schadenfall zählt nicht, was Sie wissen, sondern was Sie zeigen können. Prüfen, aufschreiben, Mängel beheben und auch das aufschreiben — Anlage für Anlage.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Ob im Einzelfall ein Werkmangel vorliegt und wer haftet, beurteilen Versicherungen und Gerichte nach den konkreten Umständen; ziehen Sie im Schadenfall eine Fachperson bei. Im Übrigen gelten die Vorschriften des Kantons und die Vorgaben der zuständigen Stelle.

Wie Fristo dabei hilft

Fristo ersetzt keine Prüfung und keine Fachperson, aber es hält fest, dass sie stattgefunden hat. Zu jedem Auftrag gehören Ausführungsdatum, ausführende Person und, wenn die Firma es anhängt, ihr Protokoll; ein abgenommener Auftrag lässt sich nicht löschen, und das Änderungsprotokoll zeigt, wer wann was geändert hat. Der Nachweis je Gebäude und Zeitraum listet die erledigten Prüfungen und die überfälligen — diese lassen sich nicht ausblenden.

Quellen

• Obligationenrecht (OR), SR 220, Art. 55, 58 und 60 — Bundeskanzlei, Fedlex: fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de
• Was bedeutet Werkeigentümerhaftung? — Beratungsstelle für Unfallverhütung BFU: bfu.ch
• Verordnung über die Verhütung von Unfällen und Berufskrankheiten (VUV), SR 832.30, Art. 32b — Bundeskanzlei, Fedlex: fedlex.admin.ch/eli/cc/1983/1968_1968_1968/de
• Verordnung über elektrische Niederspannungsinstallationen (NIV), SR 734.27, Art. 5 — Bundeskanzlei, Fedlex: fedlex.admin.ch/eli/cc/2002/22/de
• Brandschutzrichtlinien 11-15 „Qualitätssicherung im Brandschutz“ und 12-15 „Brandverhütung und organisatorischer Brandschutz“ — Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen VKF: bsvonline.ch